萬(wàn)家共贏資產(chǎn)管理有限公司（下稱“萬(wàn)家共贏”）與上海金元百利資產(chǎn)管理有限公司（下稱“金元百利”）“8億挪用門”的迷霧尚未散開。
然而，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，最為關(guān)心的是，資管計(jì)劃投資的“寶華寺城中村及棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”（下稱“寶華寺項(xiàng)目”）到底有沒(méi)有問(wèn)題？投入的錢是否仍舊安全？
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者經(jīng)過(guò)多日現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，終于獲得項(xiàng)目所在地――昆明官渡區(qū)對(duì)此的回應(yīng)，得以還原項(xiàng)目進(jìn)展實(shí)況，以及未來(lái)可能的處置方案。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，云南豐華鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“豐華鴻業(yè)”）操作的“寶華寺項(xiàng)目”并未順利推進(jìn)，在融資拿到5億元資金后進(jìn)展也不如預(yù)期，今年6月份左右項(xiàng)目已停滯。
目前首塊接近可招拍掛的120多畝地塊是盤活局面的關(guān)鍵，但不幸的是豐華鴻業(yè)已陷入了資金危局。
8月19日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從昆明市官渡區(qū)政府得到的獨(dú)家回應(yīng)顯示，自2010年8月啟動(dòng)以來(lái)，截至目前豐華鴻業(yè)已投入資金近4億元。而截至2013年6月底，經(jīng)政府審計(jì)確認(rèn)豐華鴻業(yè)已投入拆遷成本1.37億元。按此計(jì)算，從去年下半年至今，豐華鴻業(yè)投入寶華寺項(xiàng)目的資金約為2.6億元，占其從“吾思十八期”融資的4.92億元比例為52.8%。
這或意味著，豐華鴻業(yè)從“吾思十八期”融資的4.92億元，有接近一半的資金是用于償還此前的欠款。
此外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，官渡區(qū)政府所屬官渡區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司（下稱“官渡區(qū)國(guó)資公司”）下一步仍將積極督促豐華鴻業(yè)籌措資金開展項(xiàng)目回遷房建設(shè)以及征地、拆遷工作，但如果豐華鴻業(yè)資金遲遲無(wú)法到位，官渡區(qū)國(guó)資公司將啟動(dòng)社會(huì)投資人退出機(jī)制，重新引入企業(yè)進(jìn)行開發(fā)改造。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者得知，目前項(xiàng)目重組存在兩種可能性，其一是官渡區(qū)國(guó)資公司重新引入企業(yè)進(jìn)行開發(fā)改造，其二是金元百利所努力爭(zhēng)取的，在豐華鴻業(yè)層面上進(jìn)行重組。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“寶華寺項(xiàng)目”進(jìn)展與吾思此前宣傳的狀況相距甚遠(yuǎn)，其拆遷在6月已停滯。
2013年8月到年底，金元百利與深圳吾思基金合作，發(fā)行五期資產(chǎn)管理產(chǎn)品融資4.92億元，投資于“深圳吾思十八期股權(quán)投資基金合伙企業(yè)”（下稱“吾思十八期”），并通過(guò)中行深圳上步支行以委托貸款的形式最終投入到項(xiàng)目公司豐華鴻業(yè)位于昆明市官渡區(qū)西部的“寶華寺項(xiàng)目”。
豐華鴻業(yè)成立于2010年5月18日，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,是楚雄佳泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“佳泰地產(chǎn)”）專為“寶華寺城中村及棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”而合資設(shè)立的項(xiàng)目公司。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的“金元惠理吾思基金城中村及棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”（下稱“吾思資管計(jì)劃”），“寶華寺項(xiàng)目”總占用地面積108.93萬(wàn)平方米（折合1634畝），預(yù)計(jì)總投資6.3億元，分為A、B兩個(gè)片區(qū)分期開發(fā)。
其中，一期開發(fā)A片區(qū)，開發(fā)面積33.4萬(wàn)平方米（折合501畝），拆遷建筑面積共計(jì)354961.86平方米，其中住宅9789.50平方米，廠房339797.42平方米，公建5374.94平方米，需要拆遷的共包括91戶廠房、22戶住宅及2戶公建。
“吾思資管計(jì)劃”稱，截至2013年6月31日，50戶廠房拆遷協(xié)議簽署完畢且補(bǔ)償完畢，尚剩余41戶廠房和22戶民宅未簽署協(xié)議，已拆除廠房202158.81平方米，經(jīng)政府審計(jì)確認(rèn)豐華鴻業(yè)已投入拆遷成本1.37億元。
而豐華鴻業(yè)除了彼時(shí)已支付的拆遷補(bǔ)償款1.37億外，資金缺口包括征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)約4億元，另需安置房建設(shè)啟動(dòng)資金1億元。這也是其發(fā)行“吾思十八期”的融資額。
但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目實(shí)地情況與“吾思資管計(jì)劃”提供的情況出入頗大。
首先其面積就有出入。考察過(guò)“寶華寺項(xiàng)目”的一位人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，實(shí)際情況比“吾思資管計(jì)劃”中的有變化，比如，原本項(xiàng)目用地面積1600多畝，但后來(lái)經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃調(diào)整，現(xiàn)在變成了1400多畝。
其次拆遷的進(jìn)度與其資管計(jì)劃書中也并不相符，顯然滯后不少。
在A地塊，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)部分已被拆遷的廠房舊址，舊址上留下拆遷過(guò)后的雜亂石堆，及建筑廢料，邊上圍著紅色的磚墻。
一位當(dāng)?shù)氐墓S老板表示，這一帶的拆遷大約進(jìn)行了4年，陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)行，談妥了賠償事宜的廠房就被拆除，但是至今還沒(méi)有重建的跡象。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道在多處被拆除的廠房舊址上，看到的都是石堆、建筑廢料，以及荒草。在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪的8月16至17日，均未見到正在拆遷或施工的建筑。
8月19日，前述考察過(guò)“寶華寺項(xiàng)目”人士坦言，這一項(xiàng)目在今年6月左右停滯下來(lái)，但何時(shí)恢復(fù)仍未可知。
據(jù)官渡區(qū)國(guó)資公司8月19日提供給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“寶華寺項(xiàng)目”前期房、地調(diào)工作已完成，項(xiàng)目自2010年8月啟動(dòng)寶華寺一期A片區(qū)城中村改造項(xiàng)目拆遷工作以來(lái)，截至目前已完成約256774平方米廠房的拆除，完成項(xiàng)目范圍內(nèi)329畝集體土地的征收工作以及項(xiàng)目范圍內(nèi)15宗8.31國(guó)有土地約68.09畝收購(gòu)工作。
上述數(shù)據(jù)與吾思資管計(jì)劃發(fā)行時(shí)相比，約一年時(shí)間過(guò)去了，進(jìn)展并不大。
“資金滾動(dòng)計(jì)劃”破產(chǎn)
對(duì)于豐華鴻業(yè)來(lái)說(shuō)，鑒于資金的限制，其如意算盤是打算是先出讓一部分土地，收到錢后再拆遷，再出讓一部分土地，再拆遷，如此滾動(dòng)運(yùn)作。
但“寶華寺項(xiàng)目”拆遷的緩慢進(jìn)展，顯然打亂了其計(jì)劃。
8月18日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪了A地塊，發(fā)現(xiàn)海河邊上原本有一個(gè)“六甲永昌門診”，目前已遷走。其空置的建筑墻上貼出的告示通知稱，因政府拆遷，本院現(xiàn)搬遷于六甲花園小區(qū)旁邊，本院定于6月1日正式開診。
“這醫(yī)院是幾個(gè)月前搬走的。”附近居民告訴記者。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者看到，醫(yī)院搬走后，留下了空置的建筑中的大門均已不見，但建筑大體還在，并未拆倒，附近有幾個(gè)小孩在玩耍。
在A地塊，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從附近多位居民獲知，附近至少有兩處廠房是今年上半年拆除的。
但A地塊上沒(méi)有拆除的廠房仍有不少。A地塊上的一位廠房老板告訴記者，拆遷辦之前過(guò)來(lái)談過(guò)，但沒(méi)有談妥，現(xiàn)在還不知道怎么處理，但反正也不急。
而21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，A地塊已是目前三大地塊中拆遷進(jìn)程最明顯的一塊。
一位接近官渡區(qū)國(guó)資公司人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，A地塊有大約500畝的可使用面積，目前這一地塊拆遷率大約有70%，但剩下的進(jìn)程很難預(yù)計(jì)，就怕釘子戶。
而21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在其他三大地塊，均并未發(fā)現(xiàn)被拆遷的住宅。
據(jù)多位附近村居民稱，現(xiàn)在房屋拆遷成本太高，政府沒(méi)有足夠的錢來(lái)承擔(dān)拆遷費(fèi)用，且居民要價(jià)也越來(lái)越高，一套住宅少說(shuō)要一百多萬(wàn)，不少是三四百萬(wàn)的，所以住宅的拆遷很難。
知情人士透露，“寶華寺項(xiàng)目”至今還沒(méi)有對(duì)住宅進(jìn)行過(guò)拆遷。由于住宅拆遷難度比廠房大，因此住宅密集的B地塊是留到最后才拆遷。
除了拆遷進(jìn)度滯后外，豐華鴻業(yè)出讓土地以收回資金的計(jì)劃也同樣受阻。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查了解到，目前“寶華寺項(xiàng)目”接近招拍掛程度的土地有兩塊。
據(jù)金元百利方面稱，一期項(xiàng)目原本預(yù)計(jì)今年8月有120多畝地可招拍掛，11月250多畝的地可招拍掛。
據(jù)上述考察過(guò)“寶華寺項(xiàng)目”人士確認(rèn)，120多畝原本預(yù)計(jì)8月可招拍掛的地，就是位于C地塊的空地。
但8月17日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在C地塊看到地面仍然雜草叢生，被藍(lán)色的圍墻包圍起來(lái)，圍墻上寫著“寶華寺城中村改造回遷安置房項(xiàng)目”。
一位附近工作的裝飾公司員工告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，一個(gè)月前，圍墻外邊還有一個(gè)地基探測(cè)機(jī)，但已經(jīng)撤掉了，現(xiàn)在也還沒(méi)有動(dòng)工的意思。
“這里以前是附近住戶種地的地方。”上述公司員工告訴記者，這附近也說(shuō)過(guò)要拆遷。
上述考察過(guò)“寶華寺項(xiàng)目”人士稱，這120多畝地一部分用于回遷安置房，一部分用于商品房。這塊地因?yàn)閳?bào)項(xiàng)目之后規(guī)劃有所調(diào)整，所以比預(yù)期的招拍掛要慢。雖然這塊地原本就是菜地幾乎不用拆遷，也很平整，但在征地、改變土地性質(zhì)等方面，豐華鴻業(yè)還是花了不少錢。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，這120多畝地要走招拍掛手續(xù)，現(xiàn)在招拍掛的前期工作已基本完成了。
知情人士透露，這120多畝地中，80%是要建回遷安置房，20%則是建商品房。由于一二級(jí)開發(fā)的聯(lián)動(dòng)，豐華鴻業(yè)需要大筆資金來(lái)拿下這塊地，如果以附近價(jià)格約500萬(wàn)每畝計(jì)算，大約需要五六億元資金。如果能拿下這塊地，豐華鴻業(yè)就能以土地證從銀行貸到更多資金。
一位金元百利人士認(rèn)為，拿下這塊地不一定需要那么多錢，可能3個(gè)多億元就可以，而且這筆錢只是一筆過(guò)橋資金，拿到土地后豐華鴻業(yè)就能盤活局面。
而21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從“寶華寺城中村改造回遷安置房項(xiàng)目”附近正在建設(shè)的南悅城?幸福灣項(xiàng)目銷售人員處獲悉，這附近目前的新樓盤價(jià)格大約是8000元/平方。
但現(xiàn)在的問(wèn)題是，盡管目前項(xiàng)目仍有盤活的可能性，但豐華鴻業(yè)沒(méi)錢，還出了大問(wèn)題。
“人都被抓走了，所有資金都被凍結(jié)了，項(xiàng)目目前只能暫停。”一位金元百利人士對(duì)記者稱。
在2013年下半年，豐華鴻業(yè)通過(guò)“吾思十八期”發(fā)行五期資產(chǎn)管理產(chǎn)品融資約5億元后，其拆遷進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及投資者的預(yù)期。
彼時(shí)，“吾思十八期”2013年7月份的推介材料中稱，在本項(xiàng)目拆遷資金到位后，拆遷工作大概在3個(gè)月左右即可完成。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的調(diào)查情況來(lái)看，3個(gè)月完成幾乎是“不可能完成的任務(wù)”。在融資拿到近5億元資金后的豐華鴻業(yè)，并未順利推進(jìn)該項(xiàng)目。
一位知情人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，加上這5億元，豐華鴻業(yè)大約欠了10億元的債。從“吾思十八期”融來(lái)的5億元，則部分用于償還其他欠款利息等，部分用于拆遷、平整土地等。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從昆明市官渡區(qū)政府得到的獨(dú)家回應(yīng)顯示，寶華寺項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)整理成本估算約42億元。自2010年8月啟動(dòng)以來(lái)，截至目前云南豐華鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已投入資金近4億元（具體以豐華鴻業(yè)賬戶支付數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。
據(jù)“吾思資管計(jì)劃”，截至2013年6月底，經(jīng)政府審計(jì)確認(rèn)豐華鴻業(yè)已投入拆遷成本1.37億元。按此計(jì)算，從去年下半年至今，豐華鴻業(yè)投入寶華寺項(xiàng)目的資金約為2.6億元，占其從“吾思十八期”融資的4.92億元比例為52.8%。
這或意味著，豐華鴻業(yè)從“吾思十八期”融資的4.92億元，有接近一半的資金是用于償還此前的欠款。
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