南沙明珠灣火熱建設(shè)中。（圖片來(lái)源：廣州南沙發(fā)布）

南沙明珠灣火熱建設(shè)中。（圖片來(lái)源：廣州南沙發(fā)布）

2015“《家天下》記者天下行”·中國(guó)自貿(mào)區(qū)樓市大調(diào)查收官篇

到本期，“《家天下》記者天下行”已完成了對(duì)四大自貿(mào)區(qū)的系列報(bào)道。通過(guò)一線采訪，我們搜集到各地先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于就在我們“家門(mén)口”的南沙自貿(mào)區(qū)，由于有豐富的旅游和產(chǎn)業(yè)資源，具有獨(dú)特的綜合優(yōu)勢(shì)，如果能博采各家之長(zhǎng)，借鑒好的經(jīng)驗(yàn)，必將成為自貿(mào)區(qū)中的“閃光點(diǎn)”。

記者王荔玨

廣東自貿(mào)區(qū)報(bào)道詳見(jiàn)B6~B7版

上海前灘經(jīng)驗(yàn)：

引入國(guó)際名企高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)

作為地產(chǎn)記者，在參觀完上海自貿(mào)區(qū)之后，以比較的眼光去審視南沙自貿(mào)區(qū)，發(fā)現(xiàn)兩者最大的差異是“手筆不一樣”，簡(jiǎn)單而言，就是上海自貿(mào)區(qū)的投入力度明顯要大于南沙自貿(mào)區(qū)。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，目前，南沙自貿(mào)區(qū)雖然已經(jīng)有了地鐵四號(hào)線，還有在建的線路，但同樣是地鐵線路，像屬于上海自貿(mào)區(qū)的前灘，目前雖然還是一片大工地，人跡稀少，但整個(gè)前灘不僅道路已經(jīng)全部暢通，就連地鐵也是相當(dāng)?shù)拇笫止P，以其所在的東方體育中心站為例，就有6、8、11號(hào)線交會(huì)，單是一個(gè)出入口就有2~3條雙向手扶梯疏散人流。在這點(diǎn)上，就連廣州最大的地鐵中轉(zhuǎn)站之一公園前站也望塵莫及。

復(fù)制自貿(mào)區(qū)政策并不太難，難的是學(xué)習(xí)和借鑒上海的軟實(shí)力。前灘是上海未來(lái)的CBD，這里的“地主方”陸家嘴集團(tuán)并不是單純地賣(mài)地，而是重視吸引全球高品質(zhì)的房企如鐵獅門(mén)、太古、新鴻基、香港置地等進(jìn)入其中，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。仲量聯(lián)行高級(jí)董事、中國(guó)研究部負(fù)責(zé)人周志鋒指出，陸家嘴集團(tuán)“筑巢引鳳”的做法特別值得其他自貿(mào)區(qū)借鑒，如果自貿(mào)區(qū)只顧著賣(mài)地，這只是很初級(jí)的模式。同時(shí)，上海在“軟環(huán)境”的打造上也不遺余力。像中歐國(guó)際工商學(xué)院、碧云國(guó)際社區(qū)、惠靈頓國(guó)際學(xué)校等，只有營(yíng)造了國(guó)際化的工作、居住氛圍，才能吸引國(guó)際化的人才前來(lái)安居樂(lè)業(yè)。

反觀南沙自貿(mào)區(qū)，目前缺少的恰恰就是國(guó)際知名大企業(yè)的進(jìn)駐。雖說(shuō)南沙的明珠灣區(qū)已吸引了中交集團(tuán)前來(lái)當(dāng)一級(jí)開(kāi)發(fā)商，也招攬了金茂集團(tuán)斥資100億元前來(lái)打造“粵港澳優(yōu)質(zhì)生活圈”的南沙新地標(biāo)，但畢竟，至今為止，還鮮有國(guó)際知名的地產(chǎn)品牌進(jìn)入南沙。

合富輝煌（中國(guó)）首席市場(chǎng)分析師黎文江直言，這幾年南沙的樓市是典型的“政策市”，其實(shí)，一個(gè)健康的樓市最需要的是產(chǎn)業(yè)人口的支持。否則，投資的熱潮只能是如同“打雞血”一般，只能成就短期的興奮而缺乏持久性。南沙自貿(mào)區(qū)，尤其是作為核心區(qū)的明珠灣區(qū)，如何走“高規(guī)格”的發(fā)展路線，值得認(rèn)真探討研究。

記者王荔玨

深圳前海經(jīng)驗(yàn)：用足政策步子靈活

雖然每個(gè)自貿(mào)區(qū)的定位功能有所不同，但記者在深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)感受到的是，做好自貿(mào)區(qū)不是要等政策等企業(yè)來(lái)，而是要膽子大一些，步調(diào)靈活些。如果無(wú)法真正吸引企業(yè)到自貿(mào)區(qū)辦公，無(wú)法吸引企業(yè)員工在自貿(mào)區(qū)或者附近安家落戶，則是浪費(fèi)了自貿(mào)區(qū)的這一利好，也難以活躍片區(qū)的樓市氛圍。

深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)可以說(shuō)是建設(shè)得有聲有色，正好位于深圳新興的關(guān)內(nèi)區(qū)域南山區(qū)，本來(lái)就是年輕人最喜歡扎堆、各種創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)最為集中的區(qū)域，相當(dāng)于廣州的天河區(qū)。從南山區(qū)最中心地帶到自貿(mào)區(qū)前海片區(qū)和蛇口片區(qū)，開(kāi)車(chē)都只需15分鐘左右。有了那么多先天的優(yōu)勢(shì)，深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)還有相當(dāng)多靈活舉措。比如早在自貿(mào)區(qū)掛牌成立前，就以創(chuàng)新的1.5級(jí)土地開(kāi)發(fā)模式推出了企業(yè)公館BOT項(xiàng)目，結(jié)果等自貿(mào)區(qū)掛牌成立后，前海企業(yè)公館不僅吸引各行業(yè)巨頭爭(zhēng)相進(jìn)駐，更成為自貿(mào)區(qū)閃亮的示范樣本。而且，前海自貿(mào)區(qū)還給出了很多創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)，讓入駐企業(yè)在符合條件的情況下，能實(shí)實(shí)在在地得到稅收減免、辦事流程簡(jiǎn)化等優(yōu)惠。

對(duì)于南沙自貿(mào)區(qū)來(lái)說(shuō)，深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)給出的借鑒經(jīng)驗(yàn)是：“用好政策、用足政策，吸引企業(yè)和員工真正留下來(lái)，在此工作生活。” 記者陳白帆

南沙缺人氣？郵輪母港來(lái)了

11月初，香港云頂游輪公司的“處女星號(hào)”郵輪開(kāi)始南沙到香港的郵輪航線首航。預(yù)計(jì)從明年開(kāi)始，大型郵輪將在廣州港試水常態(tài)化商業(yè)運(yùn)行。據(jù)介紹，這是廣東省第一條真正的郵輪航線，廣州有望實(shí)現(xiàn)常態(tài)化商業(yè)郵輪航線零的突破。此外，廣州南沙郵輪母港項(xiàng)目今年7月招標(biāo)，項(xiàng)目有望在未來(lái)三到四年內(nèi)建成使用。廣州可望成為中國(guó)沿海繼天津、上海、香港、三亞之后又一個(gè)重要的郵輪母港。

郵輪母港將給一個(gè)城市帶來(lái)什么變化？這問(wèn)題或許天津可以給廣州南沙一個(gè)答案。天津國(guó)際郵輪母港位于東疆港南端，屬于天津自貿(mào)區(qū)的一部分。該港口2010年6月份開(kāi)港，據(jù)今年年初的數(shù)據(jù)顯示，2015年天津國(guó)際郵輪母港預(yù)計(jì)接待國(guó)際郵輪102艘次，比2010年增長(zhǎng)255%；進(jìn)出境旅客預(yù)計(jì)47萬(wàn)人次，比2010年增長(zhǎng)540%，其中母港進(jìn)出境旅客預(yù)計(jì)45萬(wàn)人次，比2010年增長(zhǎng)843%。

郵輪旅客今天來(lái)明天走，最多停留兩三天，為何成為各地的香餑餑？據(jù)天津東疆港有關(guān)人士介紹，“郵輪碼頭分為母港、停靠港以及航線節(jié)點(diǎn)港，其中母港停靠時(shí)間最長(zhǎng)，對(duì)其所在區(qū)域消費(fèi)資金流、物流和信息流拉動(dòng)作用巨大。”就拿享有“國(guó)際郵輪之都”美譽(yù)的美國(guó)邁阿密來(lái)講，皇家加勒比郵輪總部設(shè)在這里，每年邁阿密接待的郵輪旅客超過(guò)300萬(wàn)人次，經(jīng)濟(jì)效益達(dá)百億美元左右；而中國(guó)的近鄰新加坡在上世紀(jì)80年代初只是歐美郵輪的停靠港，收益較小。但修建郵輪母港后，到新加坡的國(guó)際郵輪和游客年增幅超過(guò)60%，旅游業(yè)收益成為新加坡國(guó)家財(cái)政的主要來(lái)源。

按照國(guó)際慣例測(cè)算，一名郵輪旅客在郵輪停靠時(shí)消費(fèi)能力為30~40美元/小時(shí)，以最低花費(fèi)30美元/小時(shí)計(jì)算，1萬(wàn)名游客在母港區(qū)域停靠10小時(shí)，將會(huì)帶來(lái)300萬(wàn)美元的收入。除此之外，郵輪在母港需要添加補(bǔ)給、油料、淡水與處置廢品、接受港口服務(wù)、郵輪的維護(hù)與修理……這都能給新區(qū)帶來(lái)新的產(chǎn)業(yè)、新商機(jī)。

從天津修建郵輪母港的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我們應(yīng)對(duì)南沙郵輪母港充滿期待，因?yàn)檫@不僅僅是旅游業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，更是帶旺南沙人氣的重要產(chǎn)業(yè)，有可能給南沙帶來(lái)全方位的變化。 記者 李鳳荷

福建經(jīng)驗(yàn)：打好“臺(tái)港澳”這張牌

與廣東自貿(mào)區(qū)最為相似的，當(dāng)屬福建自貿(mào)區(qū)，不同片區(qū)如何定位和布局，才能形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，避免同質(zhì)化發(fā)展，福建在此方面也在努力探索經(jīng)驗(yàn)。

福建自貿(mào)區(qū)給予臺(tái)資的優(yōu)惠最多，這也符合其對(duì)接臺(tái)灣的定位，更有意思的則是對(duì)人的政策。經(jīng)國(guó)家住建部同意，允許臺(tái)灣建筑師持臺(tái)灣相關(guān)機(jī)構(gòu)頒發(fā)的證書(shū)，經(jīng)批準(zhǔn)在福建自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)內(nèi)開(kāi)展業(yè)務(wù)；允許取得大陸一級(jí)注冊(cè)建筑師或注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師資格的臺(tái)灣專業(yè)人士作為合伙人，按相應(yīng)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求在自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)內(nèi)設(shè)立建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所并提供相應(yīng)服務(wù)；從今年起，開(kāi)放臺(tái)灣戶籍居民報(bào)考大陸導(dǎo)游資格證。而南沙自貿(mào)區(qū)的定位是“粵港澳全面合作示范區(qū)”，對(duì)于目前正熱衷于發(fā)展房地產(chǎn)的南沙而言，或許應(yīng)該在吸引人才政策方面有更大的力度。記者劉麗琴

珠海橫琴經(jīng)驗(yàn)：最美海景保留下來(lái)

橫琴自貿(mào)區(qū)確定為“粵港澳更緊密合作示范區(qū)”，它體現(xiàn)在“更緊密”上，尤其是地理位置，橫琴與澳門(mén)幾乎是無(wú)縫對(duì)接。而且，澳門(mén)地少，已經(jīng)沒(méi)有發(fā)展空間，雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，橫琴為澳門(mén)的發(fā)展提供了空間和環(huán)境，而澳門(mén)則向橫琴注入更多的活躍元素。看看橫琴清晰的規(guī)劃，利用兩山相夾、中間天沐河的地理特點(diǎn)，在沿岸規(guī)劃用地，而且對(duì)住宅用地嚴(yán)加控制，最美海景的地方基本保留了下來(lái)。

但不得不說(shuō)，橫琴房地產(chǎn)的冒進(jìn)也值得警惕。2013年和2014年分別迎來(lái)一波價(jià)格飛漲，到了2015年，橫琴大多數(shù)項(xiàng)目的單價(jià)都已超過(guò)4萬(wàn)元，但上升的趨勢(shì)卻戛然而止。2015年前三季度成交住宅與2014年下半年相比下降約73%。不管是短暫調(diào)整還是進(jìn)入“寒冬”，橫琴的房地產(chǎn)都將經(jīng)歷較長(zhǎng)的陣痛。記者梁紅舉