一、案例：家居主力商家—好百年

好百年家居是從事家居商品流通的大型家居連鎖企業(yè)。好百年各分店主要經(jīng)營(yíng)中高檔家居商品并為家居商品供應(yīng)商提供商品展示、分銷、物流配送及信息服務(wù)。

從2002起，好百年開(kāi)始逐步向全國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)張，其在上海的店鋪目前主要是東方店（營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)平方米）。2004年后，其擴(kuò)張的觸角主要在北京、上海、廣州等中心城市，其單店面積一般都超過(guò)4萬(wàn)平方米。

未來(lái)10年，好百年計(jì)劃要在全國(guó)主要大中城總計(jì)開(kāi)設(shè)100家以上分店，而上海作為其主要擴(kuò)張目標(biāo)城市，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是就在身邊的機(jī)會(huì)。

好百年的租用方式

好百年的擴(kuò)張，一般是選定一個(gè)合適的商業(yè)項(xiàng)目（商業(yè)地產(chǎn)招商（專題閱讀）），開(kāi)發(fā)商采取帶租約銷售的方式。先進(jìn)行商鋪銷售，再將商場(chǎng)整體出租給好百年，由其負(fù)責(zé)招商以及日后的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等工作。發(fā)展商則按照每年8%的回報(bào)率向業(yè)主返還一定金額。

二、制定經(jīng)濟(jì)分析條件

為了便于計(jì)算和具有代表性，先設(shè)定幾個(gè)條件：

（1）租期時(shí)間為8、10年計(jì)。

（2）選定二層作為面積來(lái)計(jì)算（兩層面積為7000㎡計(jì)）

（3）假設(shè)商場(chǎng)兩層全部公開(kāi)發(fā)售，并且達(dá)到100%的銷售率。

三、租金回報(bào)率計(jì)算

1、計(jì)算方法

根據(jù)制定假設(shè)條件的原則及兩個(gè)假設(shè)條件，不論給好百年的租金以及售價(jià)如何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式：

實(shí)際銷售總金額-回報(bào)客戶的金額+好百年租金-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=純銷售額

其中：

實(shí)際銷售總金額：是商場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費(fèi)用。

回報(bào)客戶的金額：是發(fā)展商每年按照8%的出租回報(bào)率在租期內(nèi)付出的總金額；

好百年租金：是租期內(nèi)發(fā)展商從好百年得到的總收益；

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見(jiàn)的部分支出；

純銷售額是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實(shí)現(xiàn)100%銷售的情況 下獲得的收益。

假設(shè)商場(chǎng)在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下的市場(chǎng)推論價(jià)格已知。假設(shè)為：

計(jì)算數(shù)據(jù)說(shuō)明：

按照好百年租期為8年、10年分別計(jì)算相應(yīng)的租金及銷售均價(jià)；

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照8年2.5%、10年3%計(jì)算。

前三年的租金保持不變，從第四年開(kāi)始，按照每年12%遞增。

2、計(jì)算過(guò)程與公式

按8年租期算：

將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到：

銷售均價(jià)×10000－銷售均價(jià)×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－銷售均價(jià)×10000×2.5%＝22500×10000

得出銷售均價(jià)與月租金的關(guān)系方程式：銷售均價(jià)＝53731－361×月租金

按照月租金從50元/㎡到100元/㎡的價(jià)格，帶入到公式中，則得到相應(yīng)的銷售均價(jià)，既當(dāng)該好百年的租金達(dá)到某個(gè)價(jià)格時(shí)，要實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的銷售整體均價(jià)，才能保證發(fā)展商能夠得到純銷售額。（二層均價(jià)按照2：1的比例計(jì)算。）

計(jì)算結(jié)果為：

說(shuō)明：表格中的租金收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為8年總共所需的金額

由以上遞增方式得出：每年租金表（元/㎡）

計(jì)算方法同上，則計(jì)算結(jié)果為：

說(shuō)明：

表格中的租金收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為10年總共所需的金額；

當(dāng)租金達(dá)到80元/㎡，商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元/㎡時(shí)，發(fā)展商需貼補(bǔ)的金額最少，如果均價(jià)超過(guò)這個(gè)價(jià)格，則需貼補(bǔ)的金額也要相應(yīng)增加；

當(dāng)租金達(dá)到90元/㎡，商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元/㎡時(shí)，發(fā)展商的租金收益超過(guò)了回報(bào)給客戶的金額，這時(shí)，發(fā)展商就不需貼補(bǔ)，租金已足可以滿足給客戶回報(bào)的金額，還有盈余。

由以上遞增方式得出：每年租金表（元/㎡）

結(jié)論：

從兩個(gè)計(jì)算結(jié)果比較看，綜合考慮租金收益、回報(bào)客戶的金額及發(fā)展商需貼補(bǔ)的金額，當(dāng)租期為10年，租金達(dá)到80元/㎡時(shí)，銷售價(jià)格比較接近市場(chǎng)水平。

分析說(shuō)明：

租期越長(zhǎng)，發(fā)展商要返還給客戶的金額越多，即發(fā)展商要貼補(bǔ)的錢要增加，這樣必定要提高商場(chǎng)的銷售價(jià)格來(lái)填補(bǔ)，無(wú)疑，這樣做對(duì)銷售的壓力將非常大；

好百年的租金水平低，則發(fā)展商要返還給客戶的金額增加，也會(huì)提高商場(chǎng)的銷售價(jià)格，增大銷售壓力。

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