（原標(biāo)題：一手供應(yīng)稀缺 海珠地塊未拍先熱）

萬寶舊改地塊2萬元/平方米起拍,眾開發(fā)商動(dòng)用高科技爭(zhēng)相探地

一手房稀缺,日前推出的海珠區(qū)萬寶冰箱廠舊改地塊,未拍先熱,已經(jīng)吸引了眾多發(fā)展商前往探地。更有爆料說房企攜帶了航拍器等高科技設(shè)備探地。除了市場(chǎng)供應(yīng)少之外,是什么讓發(fā)展商對(duì)起拍樓面地價(jià)2萬元/平方米的商住地塊垂涎,記者實(shí)地一探究竟。

軌道交通 三地鐵站環(huán)繞

萬寶冰箱廠地位于海珠區(qū)寶崗大道與江燕路交會(huì)處,毗鄰萬寶大廈,目前作為萬寶大廈的停車場(chǎng)使用。地塊由兩宗地塊組成,其中AH050406地塊為居住用地,一面臨街,東側(cè)緊臨寶崗大道;而AH050408地塊為商業(yè)、商務(wù)用地,位于寶崗大道與江燕路的交會(huì)處,毗鄰萬寶大廈,具備兩面臨街的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)地塊出讓條件顯示:萬寶冰箱廠舊改地塊,總建設(shè)用地31068平方米,其中居住地可建設(shè)用地19984平方米,而商業(yè)、商務(wù)地的可建設(shè)面積僅11180平方米,地塊總體規(guī)模體量偏小。但是,在地塊本身不大的前提下,居住地卻維持2.5的容積率,達(dá)到大型中低密度社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。中原地產(chǎn)研究部預(yù)計(jì),其中的住宅地塊如果按每戶平均100平方米的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算,未來可建6棟左右18-32層(地塊限高80米)的高層住宅。但如果開發(fā)商走大戶型路線,則可供應(yīng)的單位更少。

據(jù)透露,萬寶舊改地推出后便吸引市場(chǎng)關(guān)注,截至10月25日,已有越秀、中糧、中海、萬科、合景、華發(fā)等多家知名房企前去探地,更有房企攜帶航拍器等高科技器材,對(duì)地塊及周邊環(huán)境做全方位立體調(diào)查,重視程度可見一斑。據(jù)了解,該地塊早在今年4月的廣州2016年供地計(jì)劃藍(lán)皮書推介會(huì)上,就已吸引眾多房企注意,越秀地產(chǎn)曾就此地塊提了較多問題,并是最早一批前來探地的房企之一。

據(jù)悉,該地塊最大的亮點(diǎn)之一就是周邊分別有不同線路的三地鐵站環(huán)繞,公共交通也十分便捷。地塊距離地鐵8號(hào)線寶崗站約900米,距離地鐵2號(hào)線江泰路站約630米,距離廣佛線燕崗站約460米。

居住氣氛濃厚 大型小區(qū)包圍

萬寶冰箱廠地塊周邊二手樓盤林立,其中不乏大型居住社區(qū),居住氛圍濃厚。例如緊鄰地塊的珠江南景園,是由24棟洋房組成的成熟社區(qū),約2849戶居住。而地塊南側(cè)的保利紅棉花園,則是由54棟洋房組成大型社區(qū),約3504戶居住。據(jù)悉,地塊周邊二手樓主要分兩個(gè)階梯,第一階梯是以保利百合、保利花園、保利海棠等為代表的電梯樓,價(jià)格在26000-32000元/平方米;第二階梯是以保利紅棉為代表的樓梯樓,價(jià)格在17000-23000元/平方米。而附近在售的一手樓盤則是廣紙片區(qū)的越秀星匯海珠灣,目前售價(jià)為35000-40000元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,地塊起拍樓面地價(jià)為20000元/平方米,溢價(jià)45%即達(dá)最高限價(jià)29000元/平方米,超過這個(gè)最高限價(jià),便會(huì)進(jìn)入競(jìng)配建階段。雖然地塊起拍價(jià)處于高位,不過地塊在海珠區(qū)一手供應(yīng)稀缺的情況下仍會(huì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí),中原地產(chǎn)認(rèn)為,萬寶舊改地自身綜合素質(zhì)不錯(cuò),又處中心區(qū)成熟區(qū)域,地塊自身所能帶來的風(fēng)險(xiǎn)不大。但在當(dāng)前樓市強(qiáng)力調(diào)控的背景下,該地塊拍賣的風(fēng)險(xiǎn),可能更多來自外部。例如自10月以來,上海、合肥、南京等城市紛紛加強(qiáng)了土地市場(chǎng)的調(diào)控,其中一個(gè)重要措施,便是在土地出讓時(shí),增加了“房企資金審查”這一環(huán)節(jié)。如果廣州仿效上海南京等城市,對(duì)參與土地競(jìng)拍的房企嚴(yán)查土地融資的話,可能會(huì)增加房企的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

11月進(jìn)入全年賣地高潮24宗地塊251億元起拍

據(jù)統(tǒng)計(jì), 10月廣州掛牌出讓土地13宗,其中住宅用地2宗,多為工業(yè)用地,土地的總成交金額為21.15億元。不過在接下來的11月,廣州則即將進(jìn)入全年的賣地高潮,目前已知有24宗地塊共251億元起拍。

10月份廣州僅掛牌出讓兩宗宅地。雖然兩地位于增城的地塊原因位置不屬于中心城區(qū)而未受關(guān)注,但地價(jià)卻均以溢價(jià)超過100%的價(jià)格成交。其中,廣州萬科競(jìng)得增城派潭鎮(zhèn)劉家村地塊,成交價(jià)1.46億元,成交樓面地價(jià)4024元/平方米,溢價(jià)率105.6%。而廣東保利則奪得增城小樓鎮(zhèn)臘圃村地塊,成交價(jià)1.78億元,成交樓面價(jià)4024元/平方米,溢價(jià)率119.8%。

另外,10月推出的兩宗商業(yè)地塊則都是底價(jià)成交。其中,白云區(qū)云城西路西側(cè)、白云一線南側(cè)AB2909046地塊由中國(guó)航油集團(tuán)南方置業(yè)有限公司競(jìng)得,天河區(qū)智慧城核心區(qū)云溪路南側(cè)、高唐路東側(cè)地塊由廣州乾瑞置業(yè)有限公司競(jìng)得。

10月份成交的8宗工業(yè)用地也是一大亮點(diǎn),共計(jì)531768平米,占10月土地成交面積的81.5%,成交金額為52511萬元,占10月土地總成交金額的24.8%。

據(jù)廣州某媒體數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),截至目前,廣州前十個(gè)月共出讓土地468.4萬平方米,占全年土地供應(yīng)的70%。合富輝煌房地產(chǎn)集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江表示,以廣州每年一手房成交量1000萬平方米計(jì)算,每年需要供應(yīng)住宅用地5平方公里(容積率為2),所以接下來是要繼續(xù)完成7平方公里的土地供應(yīng)(包括住宅,商業(yè),工業(yè),市政等用地),因此接下來預(yù)計(jì)還會(huì)有多次拍地,直至年底。

進(jìn)入11月,廣州將最早在今天(11月4日)有增城的兩宗住宅地塊出讓,分別為增江街西山村地塊和朱村街山田村地塊,隨后11月18日、22日、25日還將迎來賣地高潮,有全市各區(qū)除了從化外,都有地塊出讓。

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