本土開(kāi)發(fā)商末路窮途？海爾瀾山公館被收購(gòu)
大約在10前,這些本土開(kāi)發(fā)商在濟(jì)南“如雷貫耳”,它們是濟(jì)南地產(chǎn)界的主流。那時(shí)候的濟(jì)南,沒(méi)有萬(wàn)科,沒(méi)有恒大,沒(méi)有綠地……
普利置業(yè)、齊魯置業(yè)、三聯(lián)城建、中齊地產(chǎn)……
大約在10前，這些本土開(kāi)發(fā)商在濟(jì)南“如雷貫耳”，它們是濟(jì)南地產(chǎn)界的主流。那時(shí)候的濟(jì)南，沒(méi)有萬(wàn)科，沒(méi)有恒大，沒(méi)有綠地……
現(xiàn)如今，濟(jì)南地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變天了。
再過(guò)10年，也許不用10年，濟(jì)南就找不到本土開(kāi)發(fā)商了——自今年以來(lái)，在濟(jì)南拍出的所有居住用地中，幾乎看不到本土開(kāi)發(fā)商。
海爾瀾山公館換東家 好大的坑
之所以聊起今天的話題，是看到了一則新聞：海爾地產(chǎn)的三個(gè)項(xiàng)目，被金科收購(gòu)了。其中，包括濟(jì)南的海爾瀾山公館。
這個(gè)交易的大致內(nèi)容是，金科出資23.5億元，收購(gòu)了濟(jì)南的海爾瀾山公館、青島的羅蘭公館、泰安的桃花源項(xiàng)目和它們的債務(wù)。
這仨項(xiàng)目，除了泰安的項(xiàng)目已經(jīng)對(duì)外銷售很小一部分，另外兩個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)賣。從賬面上看，這三個(gè)項(xiàng)目都是“資不抵債”，凈資產(chǎn)為“負(fù)”。金科出資23.5億元，除了4億是收購(gòu)款，其他19億多是還債的。
什么意思？大概可以這么理解：
海爾旗下的公司，借錢買了地，還沒(méi)怎么銷售，就不干了；金科要收購(gòu)項(xiàng)目，但項(xiàng)目借了債，這些債可能是海爾相關(guān)方做的擔(dān)保，甚至是直接向海爾關(guān)聯(lián)方借的錢，所以收購(gòu)的同時(shí)得還債。
看到這個(gè)事情，小編想說(shuō)，這個(gè)坑有點(diǎn)大……
海爾瀾山公館從去年就說(shuō)要開(kāi)盤，并曾有“內(nèi)購(gòu)”行為，到今年年底了，不但依然沒(méi)有開(kāi)盤，還要換東家了。
對(duì)于那些等待的人來(lái)說(shuō)，要罵就大聲發(fā)泄出來(lái)吧！
濟(jì)南本土開(kāi)發(fā)商誰(shuí)有前途？
海爾地產(chǎn)不是濟(jì)南本土開(kāi)發(fā)商，但卻是山東本土的開(kāi)發(fā)商。與海爾地產(chǎn)相比，很多濟(jì)南本土開(kāi)發(fā)商更慘。
濟(jì)南本土的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在分這么幾類：
第一，有著國(guó)企背景，還可以繼續(xù)。比如，黃金地產(chǎn)、重汽地產(chǎn)、魯商地產(chǎn)、三箭地產(chǎn)、濟(jì)南四建，等等。
它們有著國(guó)企背景，樹(shù)大好乘涼，也許還能支撐一段時(shí)間。但這類企業(yè)如果沒(méi)有機(jī)制上的突破，很難真正強(qiáng)大起來(lái)。
第二類，曾經(jīng)名噪一時(shí)，如今漸行漸遠(yuǎn)。比如，三聯(lián)、三慶、普利、齊魯、中潤(rùn)……他們?cè)?jīng)是市場(chǎng)的引領(lǐng)者，現(xiàn)在已經(jīng)很少看到新樓盤了。
第三類,N多不知名的開(kāi)發(fā)商。這類開(kāi)發(fā)商很快就再也看不到了，不說(shuō)了。
第四類，剩余的火種？有嗎？
總得想點(diǎn)積極的。在今年的濟(jì)南地產(chǎn)市場(chǎng)中，哪些本土開(kāi)發(fā)商會(huì)是未來(lái)之星？
建邦？靠著雪山、轉(zhuǎn)山等片區(qū)的土地，建邦是今年濟(jì)南地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的贏家之一（土拍盛宴中，這兩家開(kāi)發(fā)商賺瘋了！）。但是，它贏在土地上，后期操作全靠其他開(kāi)發(fā)商。以后它還能這樣賺嗎？
銀豐？它在唐冶的項(xiàng)目很大，今年戰(zhàn)績(jī)應(yīng)該不錯(cuò)。但未來(lái)怎么辦？比如，它熟化的劉智遠(yuǎn)地塊，能不能保下來(lái)？那可是塊肥肉，所有開(kāi)發(fā)商都緊盯著，未來(lái)一場(chǎng)血戰(zhàn)勢(shì)在必然。
另外，說(shuō)本土的開(kāi)發(fā)商，不要提魯能，人家是央企——無(wú)論魯能集團(tuán)的總部，還是魯能地產(chǎn)的總部，現(xiàn)在都在北京。
濟(jì)南本土開(kāi)發(fā)商今年就拿2塊地
說(shuō)到了土地，土地是面粉。沒(méi)有地，就沒(méi)飯吃。
對(duì)濟(jì)南本土開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，影響最致命的是，濟(jì)南土地市場(chǎng)變了。
在過(guò)去，濟(jì)南很多本土開(kāi)發(fā)商存活的模式是：先替政府拆遷，跟政府談好條件，土地拆遷后由拆遷人開(kāi)發(fā)。但從今年6月30日之后，這種由惟一熟化人拿地的政策變了，所有開(kāi)發(fā)商可以平等拍地。
然后，然后濟(jì)南本土開(kāi)發(fā)商，就拿不到土地了……
我們梳理了今年以來(lái)濟(jì)南所有土地出讓記錄。從年初到現(xiàn)在，濟(jì)南已經(jīng)成功出讓79宗居住及商住混合用地。本土開(kāi)發(fā)商拿了多少呢？
濟(jì)南西城集團(tuán)，濟(jì)南市國(guó)資平臺(tái)，拿了3宗，安置房用地，而且房子已經(jīng)快蓋好了，走個(gè)手續(xù)而已；
濟(jì)南弘成置業(yè)，市中區(qū)國(guó)資企業(yè)，拿了1宗，安置房用地；
濟(jì)南市歷下區(qū)燕山工業(yè)小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)總公司，國(guó)資企業(yè)，拿了1宗，內(nèi)定好的，是前期項(xiàng)目配套產(chǎn)品；
濟(jì)南智慧城置業(yè)，拿了3宗，在雪山片區(qū)，土地推出時(shí)間也是6月30日，濟(jì)南土地政策變化前最后一天。濟(jì)南智慧城置業(yè)有兩個(gè)股東，前面說(shuō)的建邦地產(chǎn)持股50%，另外50%被中建控制，所以這3宗地也很難說(shuō)是本土企業(yè)拿的，只能說(shuō)本土企業(yè)參與了。
嚴(yán)格說(shuō)，濟(jì)南本土開(kāi)發(fā)商今年就拿了2塊地：
濟(jì)南景洪置業(yè)，平安建設(shè)集團(tuán)下屬企業(yè)，拿了1宗，位置在長(zhǎng)清區(qū)，時(shí)間在年初，濟(jì)南土地政策變化之前；
濟(jì)南明湖天地，拿了1宗，海晏門改造項(xiàng)目，土地推出時(shí)間是6月30日。
海晏門的項(xiàng)目，明湖天地已經(jīng)決定和萬(wàn)科合作了。
所以，只能靠長(zhǎng)清那塊地了？
本土開(kāi)發(fā)商為嘛不行了？
該強(qiáng)大的時(shí)候沒(méi)有強(qiáng)大，這是濟(jì)南本土開(kāi)發(fā)商的痛。
外地開(kāi)發(fā)商大規(guī)模進(jìn)入濟(jì)南，是在2007年前后，萬(wàn)達(dá)、保利、綠城、天鴻等進(jìn)入濟(jì)南。在此之前，濟(jì)南本土開(kāi)發(fā)商占據(jù)著大部分市場(chǎng)份額。
在本土開(kāi)發(fā)商的黃金歲月里，雖然也出現(xiàn)了如普利、齊魯?shù)绕放破髽I(yè)，但沒(méi)有最終壯大起來(lái)。
有人說(shuō)，是濟(jì)南市場(chǎng)的土地不夠“肥沃”，各方勢(shì)力盤根錯(cuò)節(jié)，不可能讓某一方坐大的；也有人說(shuō)，是濟(jì)南市場(chǎng)的土地不夠“寬廣”，沒(méi)有本土品牌企業(yè)的壯大空間；還有人說(shuō)，是領(lǐng)軍人物過(guò)于謹(jǐn)慎，不敢走馬圈地，沒(méi)有看外面的世界……
后來(lái)，時(shí)代變了，外地的大企業(yè)殺進(jìn)來(lái)了。
再后來(lái)，也許已經(jīng)沒(méi)有本土開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)了。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)太燒錢了，本土開(kāi)發(fā)商已經(jīng)玩不起了。
拍一次土地，少了幾個(gè)億，多則幾十億、上百億，就是國(guó)內(nèi)巨頭們也不得不聯(lián)合拿地，本土開(kāi)發(fā)商怎么拼得過(guò)？
因?yàn)樘珶X了，所以要求效率更高、回籠資金更快、運(yùn)營(yíng)能力更強(qiáng)，而這都是中小開(kāi)發(fā)商的軟肋。
中小開(kāi)發(fā)商更擅長(zhǎng)的是捂盤——逮著一個(gè)項(xiàng)目，捂上幾年，一點(diǎn)點(diǎn)地賣。這樣的玩法，貌似土地升值了，但扣扣各種增加的稅費(fèi)，再扣扣巨額的資金成本，最后可能得不償失。
有些中小型開(kāi)發(fā)商也明白這個(gè)道理，它們也想提高周轉(zhuǎn)速度，無(wú)奈效率太低……
這是一個(gè)地產(chǎn)大鱷橫行的時(shí)代。
對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，這也許是福音，因?yàn)椴槐卦贀?dān)心中小房企跑路、樓盤爛尾了，濟(jì)南買房人已經(jīng)被這個(gè)坑得太多了。
只是，我們也不得不付出成本——更高的地價(jià)，更高的樓價(jià)……