一二線城市土地成本日益高企，并購(gòu)拿地漸成主流，而在拍地及并購(gòu)之外，還有一種新的擴(kuò)儲(chǔ)方式被更多房企所關(guān)注——探索“軌道+物業(yè)”模式。
4月18日，綠城集團(tuán)與寧波軌道交通集團(tuán)正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬共同打造寧波首個(gè)“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目，該項(xiàng)目被命名為“寧波軌道綠城.楊柳郡”。
值得注意的是，早在3年前，綠城就曾與杭州地鐵合作開發(fā)過一個(gè)“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目，即“杭州綠城楊柳郡”，這也是綠城的第一個(gè)楊柳郡項(xiàng)目。
接近綠城的相關(guān)人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)稱，綠城對(duì)于“楊柳郡”產(chǎn)品非常重視，希望“楊柳郡”有和“軌道+物業(yè)”模式掛鉤的可能，但他同時(shí)表示，目前不管與寧波軌道交通集團(tuán)的合作還是“楊柳郡”具體的模式都還在研討中。
除了綠城之外，包括保利、綠地、龍湖、萬科等房企也已涉足“軌道+物業(yè)”，其中，萬科與深圳地鐵的“軌道+物業(yè)”合作漸成模式。
4月18日，寧波軌道指揮大樓12樓中，寧波軌道交通集團(tuán)與綠城集團(tuán)正在舉行投資合作簽約儀式。
在這場(chǎng)簽約儀式上，綠城中國(guó)總裁曹舟南與寧波市軌道交通集團(tuán)董事長(zhǎng)尹文德在雙方戰(zhàn)略合作事宜方面達(dá)成一致意見，并正式對(duì)“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目進(jìn)行簽約，該項(xiàng)目即1號(hào)線邱隘東綜合開發(fā)項(xiàng)目，早前已被命名為“寧波軌道綠城.楊柳郡”。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，在2016年8月29日，綠城集團(tuán)與寧波軌道交通集團(tuán)就已將此事進(jìn)行過公開宣布。
彼時(shí)即有消息披露，寧波軌道綠城.楊柳郡由住宅、商業(yè)、幼兒園組成，總建筑面積約52.2萬平方米，容積率2.083，住宅總建筑面積約35.7萬平方米，計(jì)劃推出85-90平方米、100-105平方米、115-125平方米、135平方米以上等幾類戶型。于2016年12月24日，寧波軌道綠城.楊柳郡已正式開工。
公開資料顯示，寧波軌道交通集團(tuán)，直管寧波軌道交通工程投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理，其于地鐵建設(shè)方面，截至2016年3月，完成寧波地鐵總里程建設(shè)75公里，預(yù)計(jì)到2020年，市區(qū)軌道交通線網(wǎng)將達(dá)到7條，總長(zhǎng)約271公里；寧波軌道綠城.楊柳郡是寧波軌道交通集團(tuán)首個(gè)“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目。
接近綠城的相關(guān)人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，在杭州，綠城已有一個(gè)“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目，即地鐵綠城楊柳郡，寧波軌道交通集團(tuán)正是看到這個(gè)項(xiàng)目之后才有意找綠城進(jìn)行合作，希望復(fù)制該產(chǎn)品。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，2014年10月30日，杭州掛牌出讓七堡車輛段地塊，該地塊為地鐵七堡上蓋綜合體地塊，與地鐵七堡站零距離；彼時(shí)綠城集團(tuán)和杭州地鐵集團(tuán)斥資44億元聯(lián)合競(jìng)得，并共同合作開發(fā)該項(xiàng)目；2015年4月12日，該項(xiàng)目被綠城命名為楊柳郡YoungCity，成為綠城第一個(gè)楊柳郡項(xiàng)目。
上述人士稱，楊柳郡為地鐵上蓋產(chǎn)品(柳州楊柳郡為例外)，承載著綠城的未來開發(fā)模式，綠城非常重視，希望有和“軌道+物業(yè)”掛鉤的可能，但他補(bǔ)充到：“(楊柳郡是否會(huì)與‘軌道+物業(yè)’掛鉤)實(shí)際上目前還說不清楚，綠城與寧波軌道交通集團(tuán)方面的合作模式也沒有完全定下來”。
盡管在楊柳郡及與寧波軌道交通集團(tuán)的合作模式上，尚未能從綠城口中得到確切、詳盡的說明，但綠城將大力發(fā)展“軌道+物業(yè)”的心思其實(shí)早前就已有所表露，“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目已被綠城視為首要優(yōu)先的拿地渠道。
綠城房產(chǎn)廣佛公司總經(jīng)理張立進(jìn)就曾表示，作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)的中交，在廣州、佛山、深圳等珠三角區(qū)域都有不少投資，而綠城在軌道交通物業(yè)方面此前已經(jīng)有杭州綠城楊柳郡及寧波項(xiàng)目的落地經(jīng)驗(yàn)，“綠城會(huì)充分發(fā)揮大股東中交集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)來推進(jìn)軌道交通上蓋物業(yè)。”
在土地成本日益高企的局面之下，除了綠城之外，包括保利、綠地、龍湖、萬科等房企也已涉足“軌道+物業(yè)”模式。
對(duì)于開發(fā)商而言，“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目因有穩(wěn)定客流支持，投入開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，“軌道”還能帶動(dòng)地價(jià)上漲；此外，“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目涉及對(duì)軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與沿線土地綜合開發(fā)一體化，也利于房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型發(fā)展，同時(shí)令自身品牌得到提升。
提到“軌道+物業(yè)”，更多人還是會(huì)首先想到香港、新加坡、日本等地，因?yàn)榫延休^為成熟的“軌道+物業(yè)”模式，例如日本東京急行電鐵的“東急模式”和香港鐵路有限公司的“港鐵模式”。在中國(guó)內(nèi)地，也已進(jìn)行過諸多“軌道+物業(yè)”的相關(guān)實(shí)踐，并已產(chǎn)生幾種模式。
市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的一份報(bào)告介紹，中國(guó)內(nèi)地“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式主要是由政府背景的地鐵公司主導(dǎo)的 PPP 模式，根據(jù)地鐵公司和開發(fā)商收益和風(fēng)險(xiǎn)分配的不同，可分為自主開發(fā)模式、代開發(fā)+BT模式、協(xié)議合作開發(fā)模式、協(xié)議合作開發(fā)+BT模式和法人型合作模式幾種類型。
其中，自主開發(fā)模式指地鐵公司參與軌道建設(shè)的同時(shí)，自主進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)，在獲得全部的收益的同時(shí)承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)；代開發(fā)+BT模式為，地鐵公司(總包)負(fù)責(zé)全部資金，具體項(xiàng)目發(fā)包給開發(fā)商建設(shè)，建設(shè)完后移交；協(xié)議合作開發(fā)模式為，項(xiàng)目公司由地鐵公司引入發(fā)展商共同開發(fā)，發(fā)展商以資金入股，發(fā)展商占股份獲取收益；協(xié)議合作開發(fā)+BT模式則為，項(xiàng)目公司由地鐵公司引入發(fā)展商共同開發(fā)，發(fā)展商以資金入股，發(fā)展商建設(shè)后，項(xiàng)目要移交；法人型合作模式則指，地鐵公司與開發(fā)商成立項(xiàng)目公司，并將地權(quán)轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目公司，雙方共同投入、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益、共同開發(fā)。
例如，萬科與深圳地鐵的合作就涉及協(xié)議合作開發(fā)+BT模式及法人型合作模式，紅樹灣物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目就是萬科與深圳地鐵“協(xié)議合作開發(fā)+BT模式”下的合作。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，2014年12月31日，深圳地鐵與萬科進(jìn)行合作簽約，雙方共同開發(fā)紅樹灣物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，使之成為集商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店、公寓于一體的大型濱海灣區(qū)綜合體。在這一項(xiàng)目中，萬科獲得49%的權(quán)益分成，但不獲得項(xiàng)目用地權(quán)利。
在深圳地鐵集團(tuán)成為萬科重要的基石股東之后，雙方在“軌道+物業(yè)”的合作將更趨向于法人型合作模式。此前，萬科高級(jí)副總裁譚華杰也曾指出，萬科和深鐵的合作更像“東急模式”，事實(shí)上就是指，萬科與深圳地鐵組成利益同盟，達(dá)成深度合作。
業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析，綠城與寧波軌道交通集團(tuán)的楊柳郡項(xiàng)目操作模式未來為法人型合作模式可能型較大，“因?yàn)轫?xiàng)目是住宅”。
“軌道+物業(yè)”看起來很美，但值得注意的是，該模式對(duì)開發(fā)商的要求其實(shí)很高，需要開發(fā)商有較為專業(yè)的施工開發(fā)能力；此外，軌道交通線和物業(yè)要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃與建設(shè)，涉及的利益相關(guān)方較多。
因此，不管是綠城還是萬科，盡管已有發(fā)展“軌道+物業(yè)”的機(jī)會(huì)，但未來發(fā)展難題仍然不少。
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