紅塔紅土基金：一線城市調(diào)房價(jià) 周邊城市或受益

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日前，當(dāng)大家還沉浸在上�！笆飞献顕�(yán)”樓市新政的討論中時(shí)，深圳最新限購政策也在當(dāng)日晚間迅速跟進(jìn)出臺(tái), 不少人都在驚呼“風(fēng)向變了”。對(duì)于此次一線城市購房政策的調(diào)整，紅塔紅土基金研究部羅驥認(rèn)為此次政策調(diào)整主要原因是兩大一線城市樓市出現(xiàn)非理性上漲，監(jiān)管旨在擠出房地產(chǎn)泡沫。隨著新政的落地，樓市暴漲趨勢或?qū)⒔Y(jié)束,樓市將步入平穩(wěn)調(diào)整期，購房資金有望向庫存較高的地方比如周邊衛(wèi)星城流出。 \u00A0 進(jìn)入2016年以來，上海深圳兩地的樓市價(jià)格漲勢在持續(xù)半年有余之后，仍然保持著每月刷新紀(jì)錄的暢旺狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，上海2月份一手商品住宅成交均價(jià)同比增速達(dá)24%，深圳一手商品住宅成交均價(jià)同比漲幅更高達(dá)72%。2016年至今，上海與深圳成交面積同比漲幅分別高達(dá)53%與16%，量價(jià)同時(shí)領(lǐng)跑全國，為上海與深圳樓市降溫的呼聲也越來越多。 \u00A0 本次上海與深圳出臺(tái)的調(diào)控政策的思路基本一致，目的在于提高購房門檻，禁止場外配資以及抑制投機(jī)炒房的行為。從已出臺(tái)的調(diào)控措施來看，上海市的調(diào)控力度更是超出預(yù)期。就上海市而言，將連續(xù)繳納社保繳納年限提高5年影響最大的是剛需類人群。深圳市將連續(xù)繳納社保年限從1年調(diào)高至3年，力度相對(duì)溫和，但由于深圳的房價(jià)已經(jīng)處于相對(duì)與絕對(duì)高位，并且從2016年的成交量看已經(jīng)有滯漲現(xiàn)象，證明調(diào)控政策實(shí)施前深圳市剛需類人群觀望情緒比上海市的更加濃烈，預(yù)料深圳樓市對(duì)政策的敏感度相對(duì)上海而言要低。從改善型住房的角度看，上海市大戶(140平米以上)占比約30%，目前銀行執(zhí)行的首付比例為50%，新政實(shí)施后提高至70%，同時(shí)嚴(yán)抓首付貸等行為。該政策大大提高了購房者對(duì)自有資金的要求，必然會(huì)使部分購房者推遲換房甚至取消換房。而深圳只改變了二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，政策調(diào)整對(duì)購房者預(yù)期的沖擊相對(duì)較小。 \u00A0 政策出臺(tái)后，二級(jí)市場并沒有出現(xiàn)大幅波動(dòng)，地產(chǎn)板塊股票近日的走勢也跟隨大市上升。習(xí)近平總書記在去年11月提出的化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基調(diào)仍主導(dǎo)著整體的房市。2015年下半年以來，某些二線城市與三四線城市的庫存處于歷史高位，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)了新低，這種負(fù)面效應(yīng)影響到了鋼鐵、水泥、家電等十幾個(gè)行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及企業(yè)的盈利造成了極大的障礙。 \u00A0 歷史上看，房地產(chǎn)的價(jià)格和銷量與貨幣政策息息相關(guān)。2016年政府工作報(bào)告明確提出“繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，可以預(yù)料未來一段時(shí)間政府都會(huì)實(shí)行相對(duì)寬松的貨幣政策。因此，房地產(chǎn)去庫存仍是2016年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)之一 \u00A0 \u00A0 \u00A0 \u00A0城市間發(fā)展的差異化導(dǎo)致一線城市房價(jià)增長過快，上海與深圳出臺(tái)的調(diào)控政策主要為防范房地產(chǎn)市場過度投資與場外不規(guī)范配資行為，短期利空房價(jià)與成交量，但一線城市特別是上海深圳的競爭力多年來持續(xù)排在全國前3，在目前的政治與經(jīng)濟(jì)環(huán)境下不存在房價(jià)大幅崩盤的可能，調(diào)控當(dāng)?shù)胤績r(jià)長期來看能驅(qū)使價(jià)格回歸合理水平并引導(dǎo)資金流入庫存量較高的城市。一線城市的周邊衛(wèi)星城將會(huì)是本次調(diào)控的最大受益方，新政后周邊衛(wèi)星城單價(jià)與成交量仍有一定的上漲空間�？傮w來說，本次調(diào)控并非是針對(duì)全國房地產(chǎn)市場打壓的開始，而是確保房地產(chǎn)去市場的“穩(wěn)增長、去庫存”的政策基調(diào)不發(fā)生重大偏離。