紅島的控規(guī)，陸陸續(xù)續(xù)，總算是出齊全了。
高新區(qū)中東片區(qū)早在2014年便出爐，2017年初優(yōu)化過一次，紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)西片區(qū)和紅島街道的控規(guī)則是在今年底接連公布。
規(guī)劃大家也都看到了，按官方的說法，高新區(qū)中東片區(qū)定位——國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；青島市軟件科技城核心區(qū)，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；北岸城區(qū)科技研發(fā)中心，高端裝備制造業(yè)基地；高新區(qū)商務(wù)中心、生活服務(wù)中心、生產(chǎn)中心。
寫了一大堆，總結(jié)出來，用時(shí)下比較流行的詞來表述，那就是產(chǎn)城融合，宜居宜業(yè)。你從圖上一大片土灰色的一類工業(yè)用地上就能看出，高新區(qū)中東片區(qū)的側(cè)重點(diǎn)在哪。
說實(shí)話，有點(diǎn)像是上個(gè)世紀(jì)老東北工廠林立，出了廠區(qū)就是生活區(qū)的意思，不過，我們現(xiàn)在發(fā)展的是高新產(chǎn)業(yè)，走高科技研發(fā)路線，高端、科研、無污染。
目的是什么，就是為了讓你在這里工作，在這里生活，在這里扎根，變成這里的常住居民。
高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，本身就是個(gè)慢工出細(xì)活、不可能立竿見影的東西，在青島這樣高新產(chǎn)業(yè)整體欠發(fā)展的地方發(fā)展高新區(qū)，難度和效果可想而知。
而根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年高新區(qū)常住人口是9.97萬人（其中很大一部分都是在房價(jià)很低時(shí)入手的剛需），流入人口更是只有大約800人，可見，我們的產(chǎn)業(yè)，并沒有為高新區(qū)帶來多少人口流入，失去人口紅利，城市的發(fā)展勢必會受到影響。
起點(diǎn)是很高，目標(biāo)也很遠(yuǎn)大，引入的項(xiàng)目也都很高大上很唬人，可真正落地后的效果，目前看，不理想。
10月公布的紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)西片區(qū)控規(guī)之前也為大家解讀過紅島新規(guī)劃：未來，這里將崛起一座高鐵新城！一座大學(xué)新城！一座科研新城！。
在功能定位上，該片區(qū)規(guī)劃以“科技、生態(tài)、人文新城”為目標(biāo)，聚集國際化城市要素，建設(shè)成為推動青島國際化城市發(fā)展的“灣區(qū)創(chuàng)新城”。力求將片區(qū)打造成為參與國際經(jīng)濟(jì)要素資源配置的創(chuàng)新中心、區(qū)域性的綜合交通樞紐、青島市公共服務(wù)設(shè)施聚集區(qū)、北岸城區(qū)的商務(wù)中心。
西片區(qū)規(guī)劃25.7萬人，目前15個(gè)村莊，3.48萬人，算上為數(shù)不多的幾個(gè)小區(qū)，目前看也就4萬人左右，未來需要有20萬人的人口流入。
看規(guī)劃又是以創(chuàng)新和商務(wù)這樣看著高大上、發(fā)展慢累難的產(chǎn)業(yè)為主，對于人口的吸納能力，也會是個(gè)大問題。
當(dāng)然，這里有紅島高鐵樞紐站，對于山東人口的吸納還是有保障的，畢竟省內(nèi)唯一可以稱為對手的也只有濟(jì)南，可放眼全國，與北京、上海這樣的城市相比，可以說是完敗，在吸納山東人口時(shí)如何保障人口不外流，如何利用好高鐵這把雙刃劍，又是個(gè)問題。
放眼全國，半死不活的高鐵新城，還少嗎？
再看預(yù)留了城市發(fā)展用地的紅島街道——紅島未來將以尊重生態(tài)本底為基礎(chǔ)，以建設(shè)“科技、生態(tài)、人文”新城為目標(biāo)，逐步建設(shè)成為多元的文化旅游生態(tài)島。力求將片區(qū)打造成為青島市的文化、旅游度假和會議中心，北岸城區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施聚集區(qū)。
規(guī)劃不超過18萬人，目前17個(gè)村莊，3.6萬人，未來需要填充差不多15萬人進(jìn)去，如果填入15萬炒房客倒是很簡單，可需要的是常住人口，就靠還在建設(shè)的市政項(xiàng)目、不完善的生活配套能吸引來常住人口嗎？
規(guī)劃利好倒是很吸引人，可全款的投資客來了，打算常住的人如何才能進(jìn)來？
炒房客云集的紅島，一旦潮水退去，裸泳的是誰？受傷的又是誰？
要知道，高新區(qū)建設(shè)了大量的人才公寓，來這邊工作的人可以以低于商品房的價(jià)格買到人才公寓，這對于投資客來說可以說是個(gè)不小的利空。暴漲后的房價(jià)已經(jīng)不適合短期套現(xiàn)，當(dāng)然，若是長期持有，當(dāng)做資產(chǎn)配置的話，還是可以的。
在《青島市城市總體規(guī)劃（2011-2020）》中，北岸城區(qū)是青島市域城鎮(zhèn)布局的空間中樞，以高水平打造科技型、生態(tài)型、人文型新城區(qū)為目標(biāo)，合理控制開發(fā)時(shí)序，為建設(shè)青島市未來的公共服務(wù)和公共管理中心預(yù)留發(fā)展空間。
紅島作為青島市幾何中心、膠州灣灣底、北岸城區(qū)核心區(qū)，高度不言而喻，未來也值得期待，這點(diǎn)我從未懷疑過。
可隱藏在美好未來背后的，是現(xiàn)實(shí)發(fā)展中凸顯出來的一個(gè)又一個(gè)亟待解決的問題。
紅島的房價(jià)，不能靠市政府搬遷預(yù)期，得靠日漸成熟的紅島做依托。
紅島的未來，還需要時(shí)間。
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