華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長(zhǎng) 任志強(qiáng)
“《財(cái)經(jīng)》年會(huì)2018：預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”今日在北京舉行，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)出席并演講。
任志強(qiáng)表示，如果想要完成小康目標(biāo)，那么城鎮(zhèn)化率至少要達(dá)到60%-70%，“不蓋房子住哪兒啊”。
他表示，在城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過(guò)程中，老百姓對(duì)于住房還有巨大的需求。對(duì)于部分認(rèn)為我國(guó)老年化非常嚴(yán)重，可能導(dǎo)致住房需求量減少的觀點(diǎn)，任志強(qiáng)并不認(rèn)同：“更嚴(yán)重的是年輕人的獨(dú)居問(wèn)題。北歐很多國(guó)家年輕人獨(dú)居率達(dá)到40%，父母有房子也不住，自己要單獨(dú)住，中國(guó)現(xiàn)在大概最少有7700萬(wàn)戶(hù)，獨(dú)居的增加和過(guò)去的傳統(tǒng)計(jì)算是完全兩個(gè)概念”。
任志強(qiáng)引用數(shù)據(jù)表示，我國(guó)家庭人口已經(jīng)從1984年的3.9下降到現(xiàn)在的2.8，北京上海等城市已經(jīng)降到了2.3、2.4，甚至一個(gè)人的家庭已經(jīng)占到全世界總量的25%左右。“如果要把獨(dú)居的加進(jìn)來(lái)，預(yù)計(jì)中國(guó)未來(lái)城市最少有1億5千萬(wàn)戶(hù)，也就是說(shuō)，僅僅滿(mǎn)足獨(dú)居人口的家庭需求大概要再干25年，還不算結(jié)婚的、生孩子”。任志強(qiáng)稱(chēng)，從1990年算起到目前為止，包括租賃性住房、廉租房、保障性租房在內(nèi)，全國(guó)一共才建了1億5千萬(wàn)套房子，僅夠滿(mǎn)足上述獨(dú)居需求。
在談到商品房時(shí)，任志強(qiáng)稱(chēng)，商品房只占住房總量的40%，“現(xiàn)在房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)元的不到10個(gè)城市，超過(guò)1萬(wàn)的不到20個(gè)城市，這里還含上了2萬(wàn)的城市。根據(jù)去年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，全國(guó)所有地級(jí)市平均房?jī)r(jià)不到4千元，到今年為止10月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)也就7千多塊錢(qián)，我沒(méi)太搞懂為什么你們老說(shuō)房?jī)r(jià)高，我覺(jué)得還早著呢”。
任志強(qiáng)進(jìn)一步表示，像北京這樣的個(gè)別城市房?jī)r(jià)比確實(shí)很高，因?yàn)槿珖?guó)最有錢(qián)的人都會(huì)到北京買(mǎi)房，但根據(jù)全國(guó)來(lái)講，平均房?jī)r(jià)真正超過(guò)2萬(wàn)塊的只有10個(gè)城市，但以全國(guó)平均房?jī)r(jià)來(lái)看，我們的房?jī)r(jià)離合理水平還差的很遠(yuǎn)。
任志強(qiáng)還表示，根據(jù)樂(lè)居所做的調(diào)查顯示，扣除地價(jià)以后的房?jī)r(jià)收入比非常低，全國(guó)只有五點(diǎn)幾，北京上海等一線(xiàn)城市扣除地價(jià)以后相差也達(dá)到了60%，“換句話(huà)說(shuō)，中國(guó)從來(lái)沒(méi)有出臺(tái)過(guò)政策去限制地價(jià)，所有的不合理大概都在地價(jià)上”。
在任志強(qiáng)看來(lái)，土地的“招拍掛”是推高地價(jià)的因素之一。從1993年文件出臺(tái)到2003年沒(méi)有實(shí)行土地招拍掛期間，房?jī)r(jià)平均年漲幅不到3%，而收入平均漲幅在9.5%，自從2004年“8·31”以后，土地價(jià)格急劇上漲，開(kāi)始出現(xiàn)大量地王，面粉高過(guò)面包等等現(xiàn)象，于是才開(kāi)始出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。
“調(diào)控政策于法無(wú)據(jù)，你們可以查一查所有地區(qū)政府出臺(tái)的政策哪個(gè)依據(jù)上位法了嗎，你們給我舉個(gè)例子，不管你限了什么”，任志強(qiáng)直言。
此外，任志強(qiáng)認(rèn)為調(diào)控政策完全沒(méi)有契約精神，“土地合同中寫(xiě)了我可以蓋這個(gè)房子、蓋那個(gè)房子，沒(méi)寫(xiě)我必須限價(jià)，但是我蓋完房子你說(shuō)這契約不算數(shù)，我重新做規(guī)定，你這個(gè)房子只能賣(mài)這些錢(qián)，我已經(jīng)蓋好了也不行，商住房也不能賣(mài)，如何如何，沒(méi)有契約精神”。
第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)無(wú)效。“所有的價(jià)格信號(hào)都是假的，因?yàn)榈胤秸仨毜迷旒伲辉旒俟倜弊泳蜎](méi)了，這個(gè)造假要么讓你限價(jià)或者不讓你賣(mài)”。任志強(qiáng)稱(chēng)，“如果市場(chǎng)里頭沒(méi)有價(jià)格這只手，沒(méi)有價(jià)格信號(hào)了，任何人做出來(lái)的判斷就一定是錯(cuò)誤的，不管你是中央政府還是地方政府、當(dāng)然也包括市場(chǎng)中所有的人”。
“你說(shuō)未來(lái)漲還是跌？不知道，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格可以隨便做，想做多少做多少，這可能是我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)來(lái)了的原因，因?yàn)槟阌肋h(yuǎn)不知道未來(lái)的價(jià)格信號(hào)是什么”，任志強(qiáng)表示。
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