“真正的房?jī)r(jià)有多高呢？超過兩萬塊錢的不到10個(gè)城市，超過一萬的不到20個(gè)城市。去年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，地級(jí)市平均房?jī)r(jià)不到4000，今年10月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)7000多，我們沒太搞懂，為什么你們覺得房?jī)r(jià)高，我覺得還早著呢。”11月29日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在“《財(cái)經(jīng)》年會(huì)2018：預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”上如此表示。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)
以下為任志強(qiáng)發(fā)言實(shí)錄：
社會(huì)主義初級(jí)階段和發(fā)展中國(guó)家的地位沒改。這兩個(gè)沒改，說明中國(guó)還得回到原來的建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)框架高速發(fā)展的過程。預(yù)計(jì)城市化任務(wù)還沒完成呢，要完成小康目標(biāo)最少要到60%、70%的城市化率，中國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段的建設(shè)周期還長(zhǎng)著呢，你們不要以為今天就建完了，早著呢。
所以，應(yīng)該說中國(guó)的城鎮(zhèn)化路還有一段時(shí)間，十九大說要完成小康2035年的目標(biāo)，最少每年有一到三個(gè)點(diǎn)才能完成，不蓋房子住哪兒，這是一個(gè)大的問題。
很多專家老覺得我們的房子已經(jīng)解決了，其實(shí)城市中的住房需求還是巨大的，特別是李鐵談到了老齡化問題，我們的老齡化問題非常嚴(yán)重，但更嚴(yán)重的是年輕人的獨(dú)居問題。
在歐洲很多國(guó)家，年輕人的獨(dú)居達(dá)到40%，什么意思？就是父母有房子我也不住，單獨(dú)住。中國(guó)獨(dú)居的增加和過去的傳統(tǒng)計(jì)算是完全兩個(gè)概念，也就是說家庭人口比例數(shù)在大幅度下降。從1984年的三點(diǎn)九幾下降到二點(diǎn)八幾，但是北京、上海已經(jīng)降到了2.3、2.4，換句話說就是兩個(gè)人一個(gè)家庭，或者兩個(gè)人多一點(diǎn)點(diǎn)。
一個(gè)人一個(gè)家庭已經(jīng)占的比例很大，占到全世界的25%左右，而中國(guó)未來的獨(dú)居發(fā)展趨勢(shì)是什么？預(yù)計(jì)中國(guó)未來城市里最少有一億五千萬套，中國(guó)的房子還得蓋多少年呢？?jī)H僅滿足獨(dú)居人口的家庭需求，大概要再干25年，別的還不算。結(jié)婚、生孩子的還不算。
為什么？從1990年開始建到現(xiàn)在，一共建了一億五千萬套，你們以為商品房有多少嗎？商品房只占住房總量的40%，或者還不到。像大城市，北京、上海還不到40%。
真正的房?jī)r(jià)有多高呢？超過兩萬塊錢的不到10個(gè)城市，超過一萬的不到20個(gè)城市。去年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，地級(jí)市平均房?jī)r(jià)不到4000，今年10月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)7000多，我們沒太搞懂，為什么你們覺得房?jī)r(jià)高，我覺得還早著呢。
北京等個(gè)別城市房?jī)r(jià)比確實(shí)高，外地的有錢人都到這兒來了，我們真正超過2萬塊錢的平均房?jī)r(jià)只有10個(gè)城市，20個(gè)城市決定了全國(guó)的平均房?jī)r(jià)大幅度上漲，但我們的房?jī)r(jià)離合理水平還差得很遠(yuǎn)。
我讓易居幫我們做了一個(gè)調(diào)查，就是房?jī)r(jià)扣除地價(jià)以后的房?jī)r(jià)收入比是多少，非常低，全國(guó)大概不到6%，可能北京、上海比較高，但是扣除地價(jià)以后相差60%。
換句話說，中國(guó)從來沒有出臺(tái)一個(gè)政策限制地價(jià)，而所有的不合理大概都在地價(jià)上。所以，我們計(jì)算一個(gè)扣除地價(jià)以后的房?jī)r(jià)收入比，非常非常合理，而且比國(guó)際上還低。也就是說，當(dāng)其他的國(guó)家不是一次性支付70年而且是競(jìng)拍價(jià)格的時(shí)候，房?jī)r(jià)是相對(duì)合理的。
我們從2004年8月31日以后，但出文件是2002年開始招拍掛，在沒有實(shí)行招拍掛期間，房?jī)r(jià)平均漲幅不到3%，但我們的收入平均漲幅是9.5%，2007年出現(xiàn)了大量的地王，隨后開始出現(xiàn)天價(jià)地，地價(jià)高過面粉，于是出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。
調(diào)控政策最大的問題是無法，你們可以查一查所有地方出臺(tái)的調(diào)控政策，哪個(gè)是依據(jù)上位法了。我們1995年開始實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理法，你們查查房地產(chǎn)管理法，有地方政府批準(zhǔn)價(jià)格嗎？沒有。上面只寫了商品房賣完了以后，價(jià)格到政府那兒備案。
另外，沒有契約，因?yàn)橥恋睾贤袑懥丝梢陨w這個(gè)房子，可以蓋那個(gè)房子，沒寫必須限價(jià)，但是我蓋完房子你說契約不算數(shù)，房子只能賣多少錢，我已經(jīng)蓋好了也不行，沒有契約精神。我們沒有市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)。所有的價(jià)格信號(hào)都是假的，所有的地方政府幾乎無造假可能，要不然就是高價(jià)的不讓你賣，要不然就限價(jià)。
如果市場(chǎng)里沒有價(jià)格信號(hào)，任何人做出來的判斷一定是錯(cuò)誤的，不管是中央政府還是地方政府，也包括市場(chǎng)中所有的人，你們做的信號(hào)能是正確的嗎？不是。因?yàn)槟憧吹降氖翘摷俚男盘?hào)。既然是假的市場(chǎng)信號(hào)，怎么判斷呢？未來是漲還是跌，不知道，因?yàn)閮r(jià)格可以隨便走。這可能是我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)來了，因?yàn)槟阌肋h(yuǎn)不知道未來的價(jià)格是多少。
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