原標(biāo)題：西安三彩集團(tuán)：關(guān)于房地產(chǎn)長租公寓的八大共識
2017年的長租公寓在經(jīng)歷可預(yù)見的平穩(wěn)發(fā)展后迎來波瀾，十九大定位“租購并舉“，住宅租賃一時(shí)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展新引擎，回首過去的11個(gè)月，展望未來，西安三彩集團(tuán)關(guān)于房地產(chǎn)長租公寓人們已達(dá)成八個(gè)共識。
共識一：千億融資市場即將顯現(xiàn)
去年剛剛升溫的租賃融資市場，在“租售并舉”之后迎來大熱，融資金額不斷刷新。
而近期中信銀行、建設(shè)銀行、工商銀行更是籌備千億重資接踵進(jìn)場，2018年公寓行業(yè)的融資事件注定此起彼伏。
共識二：“5橫4縱”市場格局逐步顯現(xiàn)
在目前長租公寓領(lǐng)域孕育“獨(dú)角獸”的階段，所有的市場參與者都在擴(kuò)大管理規(guī)模，搶占市場份額。而由于資源、資金、管理水平的差異，各從業(yè)者紛紛利用各自的資源稟賦進(jìn)行突破和嘗試，最終的市場逐步朝向“5橫4縱”格局發(fā)展。
資源優(yōu)勢：房企手中的閑置資產(chǎn)，集團(tuán)整體信用的低成本融資；
管理內(nèi)功：溫室中的團(tuán)隊(duì)，對外擴(kuò)張時(shí)盈利的持續(xù)能力將遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；
發(fā)展趨勢：借助品牌的價(jià)值、資源優(yōu)勢，進(jìn)行對外擴(kuò)張，競爭力十足，目前呈現(xiàn)為開發(fā)運(yùn)營、資產(chǎn)托管、運(yùn)營服務(wù)和代建運(yùn)營等狀態(tài)；
代表機(jī)構(gòu)：遠(yuǎn)洋邦舍、萬科泊寓、招商壹棧。
資源優(yōu)勢：住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)豐富，擁有較多的存量改造物業(yè)；
管理內(nèi)功：酒店運(yùn)營管理轉(zhuǎn)變?yōu)楣⑦\(yùn)營管理的觀念要改變，但連鎖經(jīng)營能力是極大優(yōu)點(diǎn)；
發(fā)展趨勢：地段不好的酒店改造成公寓在經(jīng)營上的困難不小，在對外擴(kuò)張上物業(yè)獲取難題一時(shí)難以解決；
代表機(jī)構(gòu)：華住（城家）、窩趣（鉑濤）。
資源優(yōu)勢：有天然的客源和分散式房源獲取渠道；
管理內(nèi)功：運(yùn)營方面，對產(chǎn)品的理解和成本控制能力將是爭奪市場的關(guān)鍵；
發(fā)展趨勢：實(shí)力中介將會逐步增加集中式公寓的比重，更好地發(fā)揮資金和客源優(yōu)勢，同時(shí)以集中式公寓為據(jù)點(diǎn)發(fā)展周邊分散式租賃的托管服務(wù)，以輕重結(jié)合的方式進(jìn)行擴(kuò)張；
代表機(jī)構(gòu)：鏈家（自如）、我愛我家（相寓）。
資源優(yōu)勢：品牌或入市早或強(qiáng)調(diào)個(gè)性，經(jīng)營方式靈活下的社群資源廣泛；
管理內(nèi)容：由于資金和資源卻是其共同的弱勢，但擁有豐富的一線經(jīng)驗(yàn)和軟硬件的積累；
發(fā)展趨勢：未來的融資大事件極有可能圍繞品牌機(jī)構(gòu)展開；
代表機(jī)構(gòu)：新派公寓、魔方公寓。
上海近期出讓的2宗“只租不售”用地均由區(qū)屬國企以超低價(jià)獲得，深圳新組建的國有租賃企業(yè)人才安居集團(tuán)開始運(yùn)營，未來將籌建40萬套人才房，70%為公租房，可見政策支持“國企先行”導(dǎo)向。
而隨著國企的入場，未來，買不起，不會也租不起的疑問，極有可能伴隨著公租房的政策而消散！
四種不同的價(jià)格維度，這樣分層后的社群運(yùn)營也會讓各方參與者暢想。
共識三：短期內(nèi)盈利難問題難以解決
按照租賃房源的不同，目前長租公寓的盈利模式一共有四種：自有長租公寓、輕資產(chǎn)集中式、輕資產(chǎn)分散式和業(yè)主委托管理的盈利模式。
雖然在不同的盈利模式下，各長租公寓品牌的盈利不盡相同，但前期成本投入大、利潤回報(bào)率不高、回報(bào)較長卻是這個(gè)行業(yè)的共同的痛點(diǎn)。
成本和空置率管控是長租公寓盈利的兩大關(guān)鍵點(diǎn)，誰能最先解決？
共識四：公寓資產(chǎn)證券化迎來爆發(fā)
從魔方的嘗試，到新派公寓樹立的標(biāo)桿，再伴隨著租房貸款市場的不斷擴(kuò)大，預(yù)計(jì)未來5年，在長租公寓領(lǐng)域，中國有可能誕生全球最大的REITs。
長租公寓市場仍缺乏金融創(chuàng)新和配套產(chǎn)品，而長租公寓又非常適合資產(chǎn)證券化，預(yù)計(jì)2018年ABS（資產(chǎn)支持證券）、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）以及REITs這些長租公寓市場金融創(chuàng)新的主流產(chǎn)品會層出不窮。
共識五：互聯(lián)網(wǎng)驅(qū)動公寓市場擴(kuò)張
在阿里巴巴技術(shù)支持打造的“杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺”上線兩個(gè)月后，京東也成為“北京住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺”的中標(biāo)技術(shù)單位；10月份支付寶更是宣布通過芝麻信用接入百萬套房源；此外鏈家的自如、YOU+、萬科泊寓等都有自己的在線平臺。
基于互聯(lián)網(wǎng)，大家都在嘗試建立自己的護(hù)城河，但大的平臺很難做到精細(xì)化和垂直，而自建平臺又會導(dǎo)致信息不對稱。但從互聯(lián)網(wǎng)的趨勢和行業(yè)長期發(fā)展來看，長租公寓互聯(lián)網(wǎng)平臺的背后以公寓SaaS系統(tǒng)接入保障房源真實(shí)性是必由之路，線下運(yùn)營能力則構(gòu)成第二道護(hù)城河。
未來以流量見長的大平臺與具備線下落地優(yōu)勢的區(qū)域化平臺將長期共存。
共識六：人口分布決定了市場在什么地方
鏈家集團(tuán)CEO彭永東認(rèn)為未來中國會形成“3+6”格局，也就是說形成3個(gè)都市圈：北京、上海、深圳；還有6個(gè)內(nèi)陸的中心城市：成都、重慶、長沙、武漢、南京、合肥。
共識七：公寓領(lǐng)跑三要素：融資、運(yùn)營、服務(wù)
融資能力、資產(chǎn)運(yùn)營能力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是成為長租公寓領(lǐng)域領(lǐng)跑者的三種必備要素。
規(guī)模的優(yōu)勢必須搭配有效的成本控制流程和精細(xì)化的運(yùn)營管理，否則鋪開的規(guī)模和較多的房源優(yōu)勢也可能因?yàn)檩^高的空置率而削弱本應(yīng)享受的規(guī)模優(yōu)勢。
品牌服務(wù)是此行業(yè)的長勝之道，長租公寓的核心是服務(wù)，服務(wù)周到才能最終贏得租戶的信任，雖然衍生服務(wù)尚處于未被開發(fā)的狀態(tài)，但是長租公寓的本質(zhì)是優(yōu)質(zhì)的租賃服務(wù)，如果沒有良好的租賃體驗(yàn)，則衍生服務(wù)就很難長久地維持。
共識八：產(chǎn)業(yè)鏈的“橄欖枝”愈發(fā)繁榮
在各大長租公寓的直接參與者外，金融、裝修、家電、家飾等公寓衍生產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)鏈也將迎來繁榮，智能生活也會在公寓市場逐一體現(xiàn)。
海爾集團(tuán)沃棣家居推出了為客戶提供產(chǎn)品解決方案、金融解決方案和服務(wù)解決方案的服務(wù)。從買房裝修、家具產(chǎn)品到室內(nèi)設(shè)計(jì)方案、安裝服務(wù)，甚至家具、家電等租賃貸款都可以得到一站式解決。此外，為迎合80、90后的智能生活趨勢，智能家居也迅速在長租公寓市場擴(kuò)散開來，例如小米、阿里、百度智能家居系統(tǒng)等。更多房產(chǎn)資訊可在西安三彩集團(tuán)官網(wǎng)查看。返回搜狐，查看更多