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2017年的西安樓市絕對(duì)是值得好好總結(jié)的一年。在這一年，經(jīng)歷了很多極為重大的變化。
一是重點(diǎn)工作的轉(zhuǎn)換，由去庫存變?yōu)榭胤績(jī)r(jià)。二是房貸首付或?qū)⒆優(yōu)槭聦?shí)上的提高。
先來看一則比較重要的官方新聞：
據(jù)西安晚報(bào)報(bào)道，12月17日，西安市十六屆人大常委會(huì)第八次會(huì)議聽取了關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作情況的報(bào)告。其中一項(xiàng)事宜是關(guān)于房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)的判斷。
報(bào)道發(fā)布了官方數(shù)據(jù)，截至2017年10月底，西安市已批準(zhǔn)銷售的商品住房可銷售面積1393.59萬㎡，同比下降20.18%，消化周期約9.4個(gè)月，維持在9至18個(gè)月的合理區(qū)間，房地產(chǎn)去庫存的階段性任務(wù)已完成，下一步的工作重點(diǎn)已由去庫存轉(zhuǎn)變?yōu)榭胤績(jī)r(jià)。
這一轉(zhuǎn)變，與西安幾年來采取的各類措施和市場(chǎng)共振密不可分。2015年以來，西安先后出臺(tái)了“房九條”等一系列政策措施，加快消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
調(diào)整普通住房認(rèn)定條件，對(duì)普通住房享受信貸、稅收優(yōu)惠政策。放寬公積金貸款條件，加大農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房的商業(yè)信貸支持，住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大。實(shí)施購(gòu)房落戶政策，建立了去庫存與項(xiàng)目用地供應(yīng)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
對(duì)新實(shí)施的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，貨幣化安置率不得低于50%。將普通住宅土地增值稅預(yù)征率下調(diào)至1%，允許企業(yè)分期繳納土地出讓金、緩交部分城建配套費(fèi)，并調(diào)整了商品房配建廉租房相關(guān)政策，減輕企業(yè)資金壓力。加快了遺留項(xiàng)目處理。
從市場(chǎng)層面看，自2016年6月份以來，外來購(gòu)房力量的加入，帶動(dòng)西安改善型置業(yè)、返鄉(xiāng)置業(yè)，2016年東二環(huán)“地王”的產(chǎn)生，更加劇了各界對(duì)西安地產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)知和未來面臨不確定因素的擔(dān)心，各類置業(yè)需求入市的步伐加快，最終在2017年上半年迎來西安房?jī)r(jià)的“大變臉”。
在未來重點(diǎn)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，購(gòu)房人還需要重視的是，自2018年開始，房貸首付和利率的逐步提高并穩(wěn)定，或?qū)⒁沧優(yōu)槌B(tài)。
2017年受控制金融風(fēng)險(xiǎn)的影響，進(jìn)入下半年以來，房貸首付逐步提高，部分樓盤或出于自身資金需要，在銀行首付比例的基礎(chǔ)上，根據(jù)購(gòu)房人的資金實(shí)力，采取更高的首付以享受更多優(yōu)惠，這在目前雖是樓盤自身行為，但不排除未來銀行也如此。
從房貸利率看，由基準(zhǔn)利率到1.1，再到上浮5%、10%，甚至到15%、20%，在2017下半年已逐步成為常態(tài)。從銀行方面看，下半年以來嚴(yán)控消費(fèi)貸轉(zhuǎn)入樓市、資金“脫虛向?qū)崱保С謱?shí)體經(jīng)濟(jì)的普惠金融推行，2018年面臨美元加息等應(yīng)對(duì)，加上“房住不炒”之后，由“居者有其屋”到“住有居所”的逐步轉(zhuǎn)變，解決異地居住、結(jié)構(gòu)性住房短缺等情況，不一定非要買房，可通過租住解決等，未來房貸放款或能加快，但首付和利率的跌宕，或不可避免，至少2017年的情況在2018年可能難以迎來大的改變。
上述這兩點(diǎn)，對(duì)于未來在西安置業(yè)應(yīng)引起充分的關(guān)注。
2017 直擊·西安房事
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