證券代碼： 002242 證券簡稱：九陽股份 公告編號： 2018-006
關(guān)于深圳證券交易所問詢函 的回復(fù)公告
本公司及董事會全體成員保證公告內(nèi)容的真實、準(zhǔn)確和完整，對公告的虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏負(fù)連帶責(zé)任。
九陽股份有限公司（以下簡稱：九陽股份、 公司）于 2018 年 2 月 5 日 收到深圳證券交易所中小板公司管理部下發(fā)的問詢函【2018】第 151 號《關(guān)于對九陽股份有限公司的問詢函》（以下簡稱： 問詢函）。
2018 年 2 月 3 日，公司披露《關(guān)于擬轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)的公告》，擬將持有的子公司蘇州九陽小家電有限公司（以下簡稱：蘇州九陽） 100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣州維力醫(yī)療器械股份有限公司（以下簡稱：維力醫(yī)療），轉(zhuǎn)讓價格定為不高于 1.11億元且不低于 1 億元。
公司收到問詢函后高度重視，公司已按照相關(guān)要求向深圳證券交易所作出了回復(fù)，現(xiàn)將有關(guān)回復(fù)內(nèi)容公告如下：
1 、本次評估采用基礎(chǔ)資產(chǎn)法，資產(chǎn)賬面價值 4,113.13 萬元，評估價值 1.17億元，評估增值 7,555.93 萬元。請具體說明是哪幾項資產(chǎn)存在評估增值，并詳細(xì)說明評估增值的方法、參數(shù)選取情況及評估增值的合理性。
本次評估主要存在評估增值的系投資性房地產(chǎn)。
一、投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)
土地使用權(quán)采用市場法進(jìn)行評估。
2．土地使用權(quán)評估參數(shù)選取情況
1) 比較樣本的選取
根據(jù)影響因素分析，委估宗地位于蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦分區(qū)，用途為工業(yè)用地， 因此可在與該宗地所在類似的區(qū)域或同一供需圈內(nèi)選取三個工業(yè)用地交易樣本 為比較樣本，以市場法進(jìn)行比較修正確定委估宗地比準(zhǔn)地價。經(jīng)調(diào)查，本次評估 選取以下三個樣本為委估宗地的比較樣本：
委估宗地比較樣本一覽表
代號 使用單位 樣本位置 使用權(quán) 交易 修正單價 交易時間 總面積
類型 方式 (元/m2) （平方米）
蘇州玩友時 集賢街東、裕
同程網(wǎng)絡(luò)科 東平街西、裕
2) 比較因素的選擇
市場法是以各比較樣本為基礎(chǔ)，通過比較樣本宗地與委估宗地間影響因素的 差距，來確定委估宗地地價。通常情況下，具體比較因素有交易時間、交易情況、 土地剩余使用年期、區(qū)域因素及個別因素五大類。經(jīng)評估人員初步分析比較，此 次評估在區(qū)域及個別因素中具體因子有：位置優(yōu)劣度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、交通狀況、 公共設(shè)施完善程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、宗地臨路條件、宗地地 基承壓力、土地開發(fā)程度、容積率、臨路狀況等。
3) 編制比較因素條件說明表
根據(jù)委估宗地和比較樣本的各因素條件，列表如下：
宗地及其樣本因素條件說明表
比較因素 委估宗地 樣本 A 樣本 B 樣本 C
宗地位置 蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦分 集賢街東、裕 東平街西、 蘇州工業(yè)園區(qū)唯亭
區(qū) 新路南 裕新路南 西區(qū)婁中路南
土地用途 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè)
交易情況 正常市場價 掛牌成交價 掛牌成交價 拍賣成交價
比較因素 委估宗地 樣本 A 樣本 B 樣本 C
位置優(yōu)劣度 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)園區(qū)
產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 較好 一般 一般 一般
交通狀況 便捷 便捷 便捷 便捷
公共設(shè)施完善程度 較好 相似 相似 相似
基礎(chǔ)設(shè)施完善度 較完善 相似 相似 相似
環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 較好 一般 一般 一般
宗地規(guī)劃限制 無 無 無 無
宗地臨路條件 臨界浦路 臨裕新路 臨裕新路 臨婁中路
宗地地基承壓力 一般 一般 一般 一般
土地開發(fā)程度 五通一平 相似 相似 相似
地形坡度 平坦 平坦 平坦 平坦
宗地形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則
宗地面積 大小適中，適于利用 面積較小 面積稍小 面積稍小 4) 編制比較因素條件指數(shù)表
根據(jù)上述比較因素條件說明，以委估宗地的各項因素條件狀況為基準(zhǔn)，相應(yīng)指數(shù)為 100，將比較樣本相應(yīng)因素條件與委估宗地相比較。確定比較樣本相應(yīng)指數(shù)，列表如下。
比較因素 樣本A 樣本 B 樣本 C
比較因素 樣本A 樣本 B 樣本 C
其中，土地剩余使用年限指數(shù)，土地還原率取 7.0%，按下列公式計算得出：
剩余使用年期指數(shù)＝(1-1/(1 ＋土地還原率)剩余使用年期)
5) 因素修正系數(shù)計算
在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，將委估宗地的因素條件指數(shù)與比較樣本的因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，計算得到結(jié)果。
委估宗地比較因素修正系數(shù)表
比較因素 樣本A 樣本 B 樣本 C